Certificato agibilità nei vecchi immobili: Cosa fare quando manca
Il certificato di agibilità è un documento che attesta il rispetto delle condizioni di igiene, sicurezza e salubrità di un determinato edificio alla luce della normativa vigente. Data la sua rilevanza è obbligatorio nella stragrande maggioranza delle operazioni su immobili, sebbene ci siano dei casi particolari. Tra questi ci sono gli immobili costruiti prima del 1934 per i quali non è obbligatorio, a meno che non abbiano subito ristrutturazioni o modifiche significative dopo il 2003. In ogni caso, durante le trattative e gli atti di compravendita di un immobile è possibile che venga richiesto per tutelare appieno entrambe le parti.
- Che cos’è il certificato di agibilità?
- Quando non è necessario il certificato di agibilità?
- Quando è obbligatorio?
- Cosa fare in caso manchi il certificato di agibilità?
Che cos’è il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità è un documento ufficiale che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un edificio e degli impianti in esso installati: certifica, quindi, che l’edificio è idoneo ad essere abitato o utilizzato.
Il certificato di agibilità non è necessario in alcuni casi, tra cui negli edifici che sono stati costruiti prima del 1934, in quanto la normativa è stata introdotta solo con il Regio Decreto n. 1265/1934. Tuttavia, se l’edificio ha subito ristrutturazioni o modifiche strutturali dopo il 2003, potrebbe essere necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità.
Per meglio comprendere quali edifici siano compresi e quali no, è opportuno ripercorrere brevemente la cronistoria di questo documento:
- 1934: il certificato di abitabilità viene introdotto per la prima volta con il Regio Decreto n. 1265/1934.
- 1967: la legge n. 765, detta “Legge ponte”, introduce la distinzione tra “abitabilità” per gli immobili residenziali e “agibilità” per gli altri immobili.
- 1990: viene introdotto l’obbligo di deposito della dichiarazione di conformità degli impianti;
- 1994: è introdotto l’obbligo anche per le nuove costruzioni o ristrutturazioni significative.
Il D.Lgs. 222/2016 (il cosiddetto Decreto SCIA 2) ha modificato l’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e ha sostituito il vecchio certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità.
Quando non è necessario il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità non è necessario in diverse situazioni, tra cui gli edifici costruiti prima del 1934 in quando la normativa non era ancora stata prevista. Allo stesso modo anche gli interventi di manutenzione ordinaria – ossia che non modificano la struttura né la destinazione d’uso o l’impiantistica dell’edificio (tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di infissi o pavimenti, la riparazione di impianti esistenti) – necessitano di questa documentazione.
Analogamente anche gli interventi di ristrutturazione leggera, che non implicano quindi ampliamenti dell’edificio, non necessitano di questa documentazione. Rientrano in questa categoria, ad esempio, la rimozione di tramezzature interne, la modifica di impianti esistenti, la realizzazione di opere interne che non modificano la sagoma dell’edificio.
Inoltre, anche immobili di dimensioni contenute, come ad esempio box auto o tettoie, potrebbero non necessitare del certificato di agibilità. Al contempo, anche edifici rurali adibiti ad uso agricolo potrebbero non essere soggetti all’obbligo del certificato di agibilità.
Quando è obbligatorio?
Il certificato di agibilità è richiesto per diverse tipologie di interventi edilizi, tra cui:
- nuove costruzioni: in questo caso è essenziale per ottenere l’allaccio delle utenze di acqua, luce e gas in quanto attesta che l’edificio è stato realizzato in conformità alle normative vigenti e che è sicuro e abitabile;
- ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali: il documento può essere richiesto se si realizzano opere interne che modificano la sagoma dell’edificio, è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità.
- interventi sugli edifici esistenti, siano essi di ristrutturazione o modifica degli impianti.
L’agibilità può essere attestata per l’intero immobile, singoli edifici o porzioni, o singole unità immobiliari, a seconda dell’intervento e delle autorizzazioni.
Si ricorda che la necessità del certificato di agibilità per i vecchi immobili destinati alla ristrutturazione è un tema che richiede attenzione ai dettagli storici e normativi dell’edificio in questione: per gli edifici antecedenti al 1934, il certificato non è obbligatorio a meno che non siano stati modificati significativamente dopo il 2003. In questo caso, è necessario ottenere il certificato a lavori ultimati. Qualora un immobile necessiti del certificato, ma ne sia sprovvisto, è possibile inoltrare la richiesta completando la documentazione necessaria.
Cosa comporta la mancanza del certificato di agibilità?
Dal punto di vista tecnico-legale, la mancanza del certificato di agibilità anche nei vecchi immobili indica che l’immobile non ha superato i controlli necessari per verificare la conformità alle normative edilizie e di sicurezza vigenti, implicando che l’edificio potrebbe non essere sicuro per l’abitazione o l’uso previsto.
Sul piano legale, gli occupanti di un immobile privo di certificato di agibilità possono incontrare difficoltà nel collegamento ai servizi essenziali, come l’energia elettrica, l’acqua e il gas, poiché le forniture possono essere legalmente attivate solo se l’edificio è riconosciuto come agibile. Inoltre, la mancanza di tale certificato può ostacolare la vendita o il trasferimento di proprietà dell’immobile, poiché gli atti notarili richiedono spesso la presentazione del certificato di agibilità per convalidare la transazione.
Infine, dal punto di vista amministrativo, i proprietari di immobili privi del certificato di agibilità possono essere soggetti a sanzioni pecuniarie e obbligati a eseguire i lavori necessari per adeguare l’immobile alle normative vigenti. In casi estremi, l’assenza del certificato può portare all’ordine di sgombero dell’immobile fino a quando non vengano eseguiti i lavori di adeguamento e ottenuto il relativo certificato.
L’agibilità è obbligatoria per il rogito
All’interno della normativa italiana, l’agibilità è un elemento di fondamentale importanza nel processo di compravendita immobiliare e riveste un ruolo significativo anche nel rogito notarile. Il certificato di agibilità attesta che un immobile è conforme alle normative edilizie e urbanistiche vigenti, garantendo che le strutture siano sicure e idonee all’uso previsto.
Per la stipula di un rogito, la presentazione del certificato di agibilità non è sempre obbligatoria per Legge, tuttavia, la sua assenza può influire sulla valutazione della proprietà e sulla validità dell’atto di compravendita. In molti casi, il notaio richiede il certificato di agibilità per confermare la regolarità dell’immobile e per tutelare le parti coinvolte nel trasferimento di proprietà.
Senza il certificato di agibilità, il compratore potrebbe trovarsi ad affrontare rischi significativi, come la difficoltà nell’ottenere mutui o finanziamenti, e potenziali sanzioni o costi aggiuntivi per adeguare l’immobile alle normative vigenti post-acquisto.
Cosa fare in caso manchi il certificato di agibilità?
In assenza del certificato di agibilità, è necessario intraprendere una serie di passi specifici per regolarizzare la situazione dell’immobile e ottenere la necessaria certificazione. Di seguito sono elencate le azioni principali da compiere:
- verifica delle non conformità: inizialmente, è essenziale verificare la presenza di eventuali non conformità dell’immobile rispetto alle normative edilizie e urbanistiche vigenti, come ad esempio gli abusi edilizi. Ciò include la revisione dei permessi di costruzione, dei progetti strutturali e degli impianti tecnologici;
- consulenza tecnica: è consigliabile avvalersi della consulenza di un tecnico abilitato – come un architetto, un ingegnere o un geometra – che possa effettuare un sopralluogo per valutare lo stato dell’immobile e identificare le eventuali modifiche necessarie per ottemperare ai requisiti di legge;
- esecuzione dei lavori per adeguare l’immobile alla normativa: se dal sopralluogo emergono difformità, sarà necessario procedere con i lavori di adeguamento. Questi possono includere modifiche strutturali, miglioramenti delle norme di sicurezza, o aggiornamenti degli impianti tecnici;
- produzione della documentazione al termine dei lavori, è possibile ora raccogliere tutta la documentazione che attesta le modifiche effettuate e la conformità dell’immobile alle normative. Questo include relazioni tecniche, fotografie, e certificazioni degli impianti.
A questo punto, con tutta la documentazione necessaria, il tecnico abilitato può procedere alla compilazione e presentazione della pratica per il certificato di agibilità al Comune in cui si trova l’immobile: questa pratica include una Dichiarazione di Conformità dell’immobile alle leggi vigenti.
Il Comune, dopo aver ricevuto la pratica, effettuerà i controlli necessari, che possono includere un sopralluogo, per verificare la veridicità delle informazioni fornite e la conformità dell’immobile. Se tutti i requisiti sono soddisfatti, il Comune provvederà al rilascio del certificato di agibilità, convalidando ufficialmente l’abitabilità e la sicurezza dell’immobile.